深度解析:長三角樓市的未來!-世界悬案

                                                                      2019年12月14日 12:05 来源:世界悬案 编辑:上海快3独胆计划

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      【格陵兰岛冰层消融】

                                                                      本文轉載自公眾號:「子木聊房」

                                                                      每逢雨季⊿,太湖水位急漲▽□,淹沒多數良田∴。當地民不聊生▽,經濟更無從發展⊿。長三角治水工程的難度和量級∟∵,古今往來全世界都沒有的⊙。

                                                                      無論橫向比較還是縱向比較∵◇▽,蘇州依然是長三角地區的價值窪地♂⌒┊,這也是2019年以來蘇州樓市「逆市恆漲」的原因∴∴。雖然蘇州現在政策封市∵,但論其房價根本△,和南京、杭州∟?⌒,甚至上海比較♂↑π,依然存有底部價值⌒。大家有機會就上車﹡π↑。 這裏還要提一點﹡,看房價漲幅的前提一定要關注房價基數♀⌒。例如上海的漲幅是51.44%∴,雖然跑輸了大盤┊,但是量級足夠┊⊿,房價增量是泰州、蕪湖、合肥等城市所無法比肩的↑△⊿。

                                                                      最弱的就是京津冀∟↑,除了北京和天津兩大極點燈火輝煌外⊙,幾乎都是燈下黑♀∴□,只能以北京、天津為核心〇,先富帶后富?﹡⌒,所以稱作是「協同發展」□。不過這幾年環京區域發展也算可圈可點⊿﹡⊿,能跟得上潮流的步伐∴。 有人說∵∴,「長三角一體化」規劃文件的出台∴,也是再次確立了長三角在中國的地位⌒⊙,我一直都持反對意見∵∴☆。因為長三角自始自終都是中國城市群的極值?⊿,這是幾百年甚至幾千年迭代而成的♂◇?。為什麼這麼說呢∵? 我把它歸結為兩點⊿∴☆,「坐擁中國經濟動脈」和「深厚的文化資本積淀」⊙。

                                                                      在下一個階段┊∟∵,都市圈會以「集一圈之力強一城」的戰略為發展主要核心⌒?∵,那麼南京、寧波、杭州、合肥等強市均會對周邊城市進行「強吸血」∵,資金和人才會加速向內積聚☆♀∴。

                                                                      3迷局紛爭當然長三角人民的骨子裡?〇∟,即使再喜歡「協作」∴。如果把視角拉高⊙↑,放在城市面上⌒△♂,依然脫離不了「紛爭」┊⌒♂。 1978年改革開放后☆,中國迎來國際化東風∵,以製造業為主的長三角在國際舞台大展拳腳♂。外需訂單⌒?,讓長三角供不應求┊。

                                                                      在這幅圖中△♂▽,我們看到在中國只有三個地方的燈光是最集中的♀,也就是我們所說的三大城市群π∵☆。但在這其中⌒,只有長三角的燈光是緊密連成「一體」﹡⌒∵,城與城之間交錯縱橫〇♀□,邊緣模糊到無法辨別┊⌒〇,無論是密度還是規模均是中國的首位┊□。這種形態才能稱作「一體化」↑。

                                                                      1地位我們都知道□?,一直以來在中國能稱得上真正的城市群的只有三個∴∵,分別是:長三角城市群、珠三角城市群(現粵港澳大灣區)和京津冀城市群⊿。 至於誰更強▽﹡☆,世人皆有說法⊙。

                                                                      所以長此以往∴┊☆,長三角的老百姓(603883,股吧)形成了一種骨子裡的品質π,「協作共贏」◇。這在改革開放后┊,長三角地區興起的鄉鎮集體經濟改革π┊,可以看得到♂。那時候江浙一帶∵▽∟,家家戶戶合作開辦小作坊、小企業∴⌒∴,各種廠子如雨後春筍♂。直到現在┊⊙,江浙一帶的小鎮□♂,依然富可敵城﹡?。 「有規劃?π┊,愛協作」同樣體現在現代化工業層面∴⌒。例如聞名全國的蘇州工業園區∵♂,正是把長三角地區的「文化資本」發揮到了極致⌒。蘇州園區創立之初?◇┊,就花了足夠的功夫進行規劃∵,每一片土地都它自己的功能和作用∴,整個工業園區從上游到中游下游﹡☆△,採購、生產、運輸△〇,均打造了嚴絲合縫的產業閉環☆π。 長三角工業之強∵﹡◇,有目共睹⊙。2018年☆,在中國百強產業園區榜單中⌒,長三角地區就入圍了30家♂⊿,其中「文化資本」最強的江蘇地區更是達到20家?┊。

                                                                      當然企業也可以定向去單獨城市尋求合作π┊,這次規劃文件把各大城市的主要職能分割地非常清晰⌒┊。 例如江蘇的製造業發達◇,科教資源豐富∴,定位為「科創中心和先進製造業基地」;浙江的互聯網(杭州阿里)做的不錯□,民營經濟也發達△┊π,定位為」全國數字經濟高地∟,對外開放樞紐「;安徽的特色是內陸遼闊♀∴┊,製造業有特色(科大訊飛)△☆⊿,定位為「具有重要影響力的科技創新策源地、新興產業聚集地和綠色發展樣板區」♂┊〇。

                                                                      7長三角未來最後再多說幾句◇☆。 長三角地區作為中國經濟的主要支撐之一┊↑,內部依然蘊藏着財富機遇π▽。報告稱∵,2025年﹡,長三角地區中心區城鄉居民收入差距控制在2.2∶1以內∵⊙∟,5G網絡覆蓋率達到80%♂,地級及以上城市空氣質量優良天數比率達到80%◇?△。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      比如這兩年火熱的粵港澳大灣區∟□,以經濟奇迹深圳和中國南大門廣州帶頭∟,無論在科技還是私營經濟上都要強於上海∟♀□,而且有港澳自由貿易港加持♂↑,這種多元文化經濟體制的城市群一定要比長三角強?。 也有人說京津冀城市群更強一些↑〇↑,北京是國之首都◇,加上千年大計雄安和百年老城天津◇┊,還有中國第一機場⊙♀?,聯合縱橫∵┊,在政治戰略角度上高於其他城市群一個段位⌒,自然要強於其他△∵。 那麼真相到底是什麼呢□? 其實很簡單▽,國家戰略級的規劃文件的標題已經寫得明明白白∟┊。長三角叫做「一體化」π□,珠三角叫做「大灣區」⌒,而京津冀只能叫做「協同發展」☆△。答案就藏在下面這幅圖中⌒┊⊙。

                                                                      在世界進入海權時代后◇,海路運輸成本大大降低△。世界各國想在中國做生意♂,貿易往來﹡□,就必須經由沿海口岸π♂,將貨物輾轉〇♂♂,運輸其內♂﹡↑。 在這其中♂,處於長江入海口的上海港、寧波舟山港起到了關鍵性作用⌒⊿,常年以來兩港吞吐量巨大♂,名鎮海外∴△♂。其中上海港更是被譽為世界第一港﹡⊿。 當然世界十大港口〇﹡♀,有七個均位於中國♀⊙∴,除了長三角〇♂?,還有珠三角的深圳港、廣州港◇,但為什麼我說長三角享擁了中國經濟動脈呢〇◇? 因為長江△□。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      數據統計△⊙♀,長三角近年整體對人才吸引力較強◇♂。其中最強的是上海⌒,其次是杭州和蘇州↑△。高水平人才流失最嚴重的是金華♂▽﹡,合肥和常州♂∵,其次是南京☆┊。報告稱⊿∴∟,杭州充當著人才中轉站的作用♀∴◇,引入國際、港澳台人才?▽,然後將人才輸出到全國各地┊♂,當然以阿里巴巴為首的產業對數字人才的吸引力在長三角┊△↑,實為第一;

                                                                      長江貫通中國內陸□?,世界貿易在上海港發生⊿□,所有貨物可直接由水路進入中國內地﹡⊿,例如沿江的南京、揚州、蕪湖、武漢、岳陽、宜昌、重慶等城市♂﹡♀,綿綿不絕♂☆⊙。這是其他港口所無法比肩的⊿♂⊿。 貿易的本質是商業☆π?,商業的背後是製造業、工業等實體經濟的成果┊♀,所以長三角這些年創造了不計其數的富商、富企、富鎮、富城⊙∴⊿,這和自始自終坐擁中國「財富動脈」∵∴,不可分割♂☆。 其次是「文化資本」﹡□◇。 對於文化資本我要解釋一句⊙。我們在衡量一個地區的經濟時☆▽⊿,很多人都愛用GDP、人口、人均勞動力等指標來核算◇〇┊,但很少提及「文化資本」↑♀♂。何為文化資本◇⊿?簡而言之⌒π▽,就是此區域所有人的做事風格、腦迴路┊,以及共同的價值觀〇⌒。這個對當地經濟發展的影響幾乎是致命的♂。

                                                                      (長三角各城市2015-2019年房價漲幅排行⊙∴,單位:元/平米)

                                                                      也可以說↑□π,長三角地區就是中國的東大門□◇⌒。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      在地域特徵上⌒♂,文件規劃表現的特徵就是「錯位發展」△。這點很重要∴◇⊙,因為之前就存在數字經濟賺錢◇,長三角各城市瘋狂投資搶奪數字經濟資源的情況﹡∵□。結果大都無功而返♀﹡,造成了極大的資源浪費△◇∵,最後杭州奪魁┊♂。

                                                                      從圖可以看出◇,長三角的江蘇省人口流動顯然不如浙江∟﹡,這是因為江蘇省沒有形成絕對龍頭的影響力﹡▽,即使是蘇州也無法撬動無錫、常州的人口◇∟⌒。

                                                                      6樓市價值最後說一下我對長三角的展望↑。形式老套∟♂∟,但理不糙☆♂∟,還是用人口和產業作為主力支撐點進行論述◇〇⌒。 先說人口流動♂△。下圖分別為2018年人口流入圖和人才增量圖┊□。

                                                                      5樓市迷局接下來∟□,我以上文觀點為基礎△◇□,來幫你真正解剖長三角樓市□□?。 長三角經濟在國內是出類拔萃的∵□,房價分佈也有幾分相像π。在11月全國房價榜單中□,只有上海(53364元/平米)、杭州(32789元/平米)△┊,南京(28953元/平米)進入了房價TOP10♂♂□,分別位列第3、6、7名◇⊿。 同樣┊♂,在上一輪房價大周期中∵π,長三角各城市的表現不俗♂♂△。總結規律☆π﹡,樓市是以上海為龍頭帶動?,然後板塊輪動至環滬區域┊π,緊接着南京、蘇州、杭州等主要新一線城市房價開始上漲☆♀♀。

                                                                      因為太湖環境複雜〇﹡⊿,牽連6大水系♂♀,當地居民一輩子的投入可能只是滄海一粟?〇。所以世世代代長三角區域都是以「治水」為根本〇⊿,工程浩大需要幾代甚至幾十代人民的共同協作∴♂♂。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      12月1日┊∴π,長三角一體化規劃文件現世↑♂。晚上就有一位上海老友急忙打來電話┊,尋求解讀┊。但我拒絕了♀∴,原因是:不敢說↑。 也不是這3萬字的規劃雄文無法解讀⌒,而是這個中華5千年文化所形成的城市群協作體◇♀,是無法用隻言片語所能解述出來的↑?♂。在歷史面前∵﹡⌒,壯闊和偉岸∵⌒∵,只能仰視⊙∟。 直到接下來這段時間♂∴,讀了上海、蘇州、杭州、無錫、紹興等長三角城市的通史♂,再加上之前的研究課題△⊙↑,才勉強說在宏觀概念上□☆∵,心中有了長三角城市群的梗概∵⊿♀,明白了長三角在今天有如此地位的真正原因〇。 下面子木結合12月1日出台的長三角一體化規劃文件┊。來聊一聊我對長三角城市發展⌒♂,以及樓市格局的看法⌒⌒♂。希望能通過這篇文章△♀,讓你真正讀懂長三角∴。

                                                                      4規劃的秘密這份3萬多字的規劃文件﹡↑,詳盡了所有城市的發展建設、職責任務和目標⌒◇♀。網上有關信息很多?⌒♂,子木在這裏就不一一說叨了△♂。下面主要講幾個比較深的點♂⊙,這些點和最後一部分樓市息息相關?△。 首先是規劃文件再次確立了上海的龍頭地位♀△。老大哥還是老大哥⊙,上海依然是長三角的雷打不動的武林盟主♂π。所以杭州超上海的腔調可以歇一歇了π⊿♂,之前我也講過⌒□,杭州和上海的距離┊,大概差了一個重慶?。 正巧GDP也是這樣分佈的∴∴〇,2018年上海GDP全國第一?〇♂,達到32679億元〇,而杭州是13500億∟♂,差額19179億元⌒〇,和重慶的20363億元相差不大△。 這次規劃文件一次性給了上海9個抬頭♀⊙π,分別為「五大中心」和「四大品牌」☆。當然這些都不是什麼創新?,是上海之前產業的延續?〇∵。大家也沒什麼概念∟◇。 我講的簡單一點♂◇∴,就是上海的作用和當年的香港類似?⊿⊙,是整個長三角地區的門戶□。整個長三角是「前店后廠」的協作模式□,凡是想通過長三角做金融、貿易、航運、國際經濟等生意的企業∵,基本都要在上海設立企業駐點☆。上海把需求傳到後方(長三角地區)☆,進行派單π⊙〇。後方再將結果反饋到上海∟□π。

                                                                      最難堪的就是體量又小﹡﹡☆,漲幅又差的城市﹡∵?,這些城市如若地理位置不佳〇┊,未來很難翻盤〇△↑,房地產自然沒有投資價值〇∴⌒。例如長三角的鹽城、銅陵、宣城、鎮江等〇。 湖州房價漲幅僅為13.65%∴﹡,排名倒數第二⊿◇↑,這也佐證了我之前所說的「環杭價值「是個偽命題□﹡。溫州房價漲幅0.38%☆⊿⌒,排名倒數第一⊿,說明溫州樓市的傷口尚未愈合△?,這是人口外流♂,經濟下滑所導致的必然結果∟π┊。房價沒有支撐力〇,如何談漲幅♂,而且早期溫州炒房嚴重⊙∴⊙,破壞了剛需土壤♂♀△,這也導致外來年輕人無法進入﹡♀,整個區域陷入發展困境▽⊿,其他城市都要引以為鑒∵?。 這裏還要提到一個城市∟⌒﹡,南通♀□♂。近段時間異常火熱☆♂﹡,機場的利好進一步夯實了之前漲起來的房價▽,但是目前炒得有些過分▽⊿,據數據報告♂☆↑,南通最貴房價已經直通4萬⌒↑∵。目前來說△♂☆,房價不漲已接近飽和♂,機場紅利有限□↑π,千萬不要捂着耳朵進場接盤∴?。因為南通雖然GDP不弱∵∵♂,但是經濟結構以國企為主∴◇,人均收入低π,人口外流?,這是很重要的問題▽┊⌒。

                                                                      其中人口進量最多要屬南京市♂♂π,因為科教資源較強♂﹡,對安徽省有很強的吸引力◇∟﹡。當然蘇州在2018年名聲大噪┊π⌒,再加上《挺好的》等熱播劇上映☆♂♂,在國內的知名度大大提升┊,對「逃離」一線城市的人才有很強的吸引力〇∵,相信在2019年會迎來人口進量井噴∟⊿。 其次是浙江省的杭寧二市﹡◇。杭州吸引的是外來全國性人口▽,寧波則是對寧波都市圈內人口有強吸引力π。寧波這個城市發展可圈可點◇⊿,坐擁全球第三大港口「寧波舟山港」∵ππ,實力不容小覷▽。上輪房價增幅達到53.07%↑⊿△,在同等量級城市裡中規中矩﹡,房價上漲情理之中﹡△,房地產價值中上⊿┊。 安徽則不用多說∵,被引入長三角一體化戰略∵♂,但自身還是中原城市屬性∟⊙□,強省會戰略下∴♂,人口對周邊保持着絕對的吸引力♀⊙。 其次是人才方面∟π〇,有一份報告很有價值∟,就是清華大學和領英聯合共同發佈的一份《長三角地區數字經濟與人才發展研究報告》□π。數字人才可以理解為高新人才♂,自然也帶有「高薪」屬性△↑。

                                                                      杭州作為省會城市┊∴♀,經濟和人口屢傳佳績▽,老大地位自然牢不可破♀∵∟,寧波作為第2大城市♂,應該沒有勇氣向老大發起挑戰〇▽⊿。還有溫州、台州、紹興、嘉興等城市發展的相對來說較為均衡♂∟,沒有過於明顯的差距∴∵◇。

                                                                      我們可以看到△,在上輪周期中♂⊙,長三角地區整體房價漲幅的平均值為58.79%△∵。也可以籠統地說┊,如果你2015年∟,在長三角買個差不多點兒城市的房子▽♂,花了100萬⌒?,2019年這房子就能漲到158.79萬↑π,按照複利計算⌒▽⊿,年投資回報率達到12.25%左右∴↑,跑贏通脹沒問題⊿◇。在長三角主要城市中π∴,位於58.79%以上的城市有12個♂↑,佔比1/3△?,說明長三角雖利好♂,房價大漲⊙∴◇,但整體分化趨勢明顯♀∟,價值多集中於頭部城市π┊∴。如若房子買在了邊角區域π♂〇,依然無法享受區域發展紅利▽?。在這其中﹡﹡⊿,崑山較為突出↑◇。以118.99%的漲幅位列第一┊♀,在房價榜單上∟⊙,4年上升了7位△♂,這說明上海修了通往崑山花橋的地鐵△▽♂,產業和人口遷移明顯π▽。同樣☆⊿π,環滬的嘉興﹡⊙?,房價漲幅達到74.75%┊↑,都進一步證明了環滬價值的可實現性▽。其次是杭州⊿,以103.91%的漲幅位列第二◇□,杭州是一個對房地產情有獨鍾的城市〇,幾乎每一輪房價周期┊┊﹡,都會榮登全國房價漲幅名單首列⊙。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      最重要的是☆⌒☆,常住人口城鎮化率要達到70%(目前長三角的平均城鎮化率為67.38%)⊙。別小看這2.62個百分點♂?,又是一大波城市紅利﹡。 其次要多研究城市之間的聯繫∴。長三角一體化戰略意在打破城市結界┊∴◇,讓所有城市形成有效的集體分工協作體系﹡。那麼城市之間人口的流動性會大大增加↑♀♂。產業、教育、環境將成為人口動遷的核心因素□。換言之♂,無法承接產業的小城會加速被抽干♂〇π。核心主要城市日益壯大☆┊。 對於樓市來講∴。經過2015-2019年為時4年的大周期△,基本所有城市都要回盤企穩◇∟,房價整體會回落一個區間┊。但是諸如杭州、蘇州這樣的核心大城◇⌒,其核心地段一定能扛得住樓市周期⊿☆♂。 接下來□,樓市趨冷⊿π,城市房地產價值會暴露原型◇?,像溫州、金華這樣的炒作城市會加速暴露價值⊿,但同時也是剛需置業的好時機♂∴∴。大家一定要關注底部機會〇∵?,合適時機上車﹡。 總之♂┊,長三角一體化戰略落地⊙∴▽,背後會是萬億資金的投入⌒⊿∵。對於我們來說♂〇,享受城市發展紅利最好的選擇π,莫過於在核心城市的潛力地段買一套房△∴。這也是當下跑贏通脹財富增值的最好選擇☆。 當然長三角的諸多問題□,靠子木這萬八千文字無法盡述〇┊。但此文可以幫你從宏觀到微觀對長三角有一個整體的認知∵,對於身邊的人也能講得清楚∵。最後希望大家多多轉發┊?⊙,讓更多的朋友認識中國第一城市群「長三角」π♀↑。

                                                                      杭州炒作氛圍濃烈⊙△,居民槓桿率較高∴∴,這波大牛市♀,和2018年33萬人口的凈流入不無關聯┊∴。此次文件規劃給予杭州利好∟□,又進一步將杭州上漲的房價夯實∴∴。所以杭州接下來會高位橫盤↑♀□,有價無市∴♀。不過待到2022年亞運會♂☆﹡,房價又將會上升一個段位↑♂,穩居長三角房價第一梯隊〇⊿。 再者就是蘇錫常﹡⊙。無錫和常州因2015年房價基數較低┊,空間較大♂,故這波漲幅排在蘇州之上⊙,是很正常的☆♀⊙。但在經濟面上和蘇錫差了一截的常州?,此次房價漲幅達到99.39%顯然有些過分﹡∟∴,房價存在一定的泡沫◇◇♂。 蘇州漲幅66.26%▽〇,排名第10顯然是不符合預期的?∵。和同量級的杭州相較∟♂,GDP比杭州強∴┊,環境也不輸於後者☆〇π,房價的差距卻是一個無錫⊙。

                                                                      南京作為江蘇省會↑,地位卻異常尷尬??。蘇南被上海超強磁場輻射♂,跟自己沒啥關係π。蘇北又輻射不到∵,相比之下∵♂∟,安徽的滁州、馬鞍山反倒是南京輻射範圍里最受益的兩個城市∟。南京也因此被戲稱「徽京」——安徽的京城♀。 蘇州和南通則是搶上海新機場搶了好幾年♂,蘇州想通過機場穩超杭州⊿☆∵,實打實的進入新一線城市行列;而南通是想證明自己可以更好地服務長三角之核「上海」﹡?∴,不甘落後∵,況且南通近幾年人口加劇流失♂﹡∟,需一方利好才能穩得住局面◇♀。 相對於江蘇⊿♂,浙江一帶溫婉很多▽↑。

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                                                                      南京則是充當著輸送初級人才的作用⌒,科教資源強◇⊿?,當地高校質量整體較高☆┊,但目前的產業結構很難留得住人才△,比較缺乏人才的進一步成長空間◇,當然﹡□⌒,科教強的城市產業是很好轉型的;蘇州則整體較為均衡┊△。 總的來說∟,2018年人口及人才的流動形式↑□∟,是長三角城市群啟動后的結果⊿∵。這個結果會以「強者恆強◇,弱者恆弱」的態勢繼續演繹◇π,除上海外□▽∴,其他地區的資源會加速集中◇⌒,人口加速流動◇﹡∴,自然對房價產生了一定的作用☆┊。 最後我們再來看經濟♀。

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                                                                      所以我堅持一個觀點?♂◇,除了上海有反哺環滬城市的能力以外♂〇♀,其他都市圈均不存在環核心城現象〇。例如所謂的環杭州、環南京、環寧波等△⊿♂。這些在目前發展階段只是偽命題◇﹡。近幾年♂,房價由此炒作得厲害⌒⊙⌒。3、注意城市產業定位﹡。產業定位的背後就是財富效應☆⌒♂。例如上個世紀∟∵,最賺錢的就是工業◇⌒⊙,現在最賺錢的是金融、和以互聯網為主的高新產業┊,下一個時代則是數字經濟、AI人工智能、生物等第三產業△♀。產業高級了⊿↑∵,財富效應高□,人均收入高▽⊿,自然會吸引大量高素質人才↑,對於城市發展不言而喻△∵。這也是這些年長三角所有城市都在爭取建設高新區的原因﹡。 此次⊿┊,長三角一體化定調π△☆,杭州的標籤是「中國數字經濟戰略高地」;寧波的標籤是「對外開放重要樞紐」(這和寧波舟山港有一定的關係);蘇州定義為先進製造業基地……大家可以根據自身產業基因△□,匹配它們的商業價值↑。知道哪些是當代的財富產業∴,也就知道了他們未來發展的趨勢⌒〇△。

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                                                                      這幅圖是2011年8月〇π〇,由美國空軍國防氣象衛星拍攝的∵♂?,主要用來展示從1992年到2009年這17年裡△☆π,人類在夜間使用電燈的變化情況△。事實上和城鎮化率以及GDP有很大的關聯性┊〇,例如近10年長三角的亮燈率增加2倍♂△﹡,GDP卻增長了足足4倍∴⊙♂。

                                                                      2不二法門翻開中國地圖〇﹡,我們可以看到∟∵△,長三角城市群位於中國東部沿海地區☆♀♀,東臨黃海和東海⊿♂♂,地處江海交匯之地﹡☆﹡,是長江入海之前形成的沖積平原◇。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      事實證明◇┊,「產業是需要基因的」☆。這讓我想起小時候看過的猶太人做生意的故事♂。在一條街上∟▽,有一家飯店開的很熱鬧◇,中國人看到眼紅∵,紛紛有人盤店開第二家第三家飯店∴??,最後因為產能過剩▽∵,競爭激烈∵,大家都賺不上什麼錢了;

                                                                      其次是珠三角△⌒〇。燈光雖緊密相連⊿∟,但密度差於長三角∟☆∴。而且港澳與內陸的經濟、政治體制不同〇﹡⊙,在協作效應上自然有些吃力⊙,所以無法稱之為「一體化」☆□,只能對標國際灣區協作方式∵┊?,稱之為「大灣區」∟。

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      安徽的紛亂也很多⊿,地形遼闊π,南北相距太遠〇﹡△,合肥對皖南皖北沒有輻射力▽∟,隔壁的滁州和馬鞍山市受南京虹吸嚴重♂△♀。當然強省會戰略到來之後﹡,安徽「合一省而肥一市」┊,也在不斷將資源集中化△□。但也少不了其他城市的詬病∟﹡∵。 當然我描述的這些還是♂□,如果細緻了講┊♂,還可能涉及到更深層的紛爭♂。常言道♀∵,「合則成〇∵□,爭則散」□⌒♂,長三角為了調和各城之間的關係∟∟,可謂煞費苦心△□。 所以♀♂⊙,《長三角一體化發展規劃》文件背後花了多少功夫⊿,是難以想象的∟?。其出爐的目的正是為了結束紛爭∵▽,讓長三角所有城市像蘇州工業園區一樣π↑,分工明確〇,優勢互補♂﹡,將「文化資本」的理念釋放到整個大區∵∵☆。 也只有這樣⌒♀♂,才能避免資源浪費♀,將這台經濟大機器的功用發揮到極致□,成為中國最有力的經濟支撐π∴。

                                                                      在2015年♀,被稱為樓市四小龍(蘇州、廈門、合肥、南京)的城市中?⊿,長三角獨佔三席♂。杭州啟動較晚?∵,是因為在2010年的房價周期中被溫州炒房客洗劫過▽,有陰影△,但漲幅可沒落下﹡。 此後△∴┊,長三角整個區域房價大熱∟,大城小鎮的購房者蜂擁入樓市接盤♀□。直至2019年上半年▽☆,蘇州房價還呈一天一價的形式上漲π⊙,后發佈嚴政才把火苗摁了下去〇┊□。 為了方便理解這幾年長三角的樓市格局♂,我把2015年-2019年長三角主要城市的房價數據∵⊙﹡,特意調了出來⊙☆⊿。

                                                                      然而在2008年之後▽﹡,金融風暴席捲多數發達國家┊∟,外需腰斬◇┊∵,長三角出現產能過剩〇,「存量博弈」現象?⌒。 以貿易為支撐的經濟格局被打破⌒∟,長三角各城開始尋求轉型┊?∵。與此同時∟▽↑,因產業資源是固定的∵,長三角城市各不相讓▽⌒,導致紛爭加劇∵♂▽。 這幾年﹡⌒,杭州因阿里巴巴等互聯網公司興起♀∟,一度讓上海蒙了灰﹡⊿┊。很多人都說∵♂∵,上海成了環杭城市□☆。而蘇州作為中國最強地級市☆,這幾年順風順水∵♂,2018-2019房價大熱┊,持續暴漲∴?⊿,坊間傳聞上海成了蘇州的後花園┊?△。 其次被譽為「蘇南三霸」的蘇州、無錫、常州↑,因為產業同質化嚴重∴△∵,打的不可開交△,尤其是蘇州和無錫互相看不起〇,暗自較勁♀♀↑,當年的新加坡工業園區之爭家喻戶曉┊▽〇。誰叫大家都有實力☆□,民營經濟很強勢♀∵,鄉鎮企業很厲害△┊π,外資企業一抓一把◇。

                                                                      但在外面蘇南卻團結一致┊∴┊,看不起蘇中的揚州、泰州、南通和蘇北的徐州、連雲港市、鹽城、宿遷、淮安♂□,當然也包括江蘇省會南京┊∴↑。

                                                                      · END ·

                                                                      上海快3独胆计划

                                                                      但猶太人不一樣↑,如果這條街有一家飯店非常熱鬧∵▽,那麼這些人是不是需要停車↑□,停車之後是否需要洗車♀?人們吃完飯後要不要去唱K⌒⌒?於是一條街洗車店、KTV、洗浴中心等等都開起來了☆△♂。 優勢互補的效益顯然要比同質競爭多得多∵。下面敲黑板了♂。規劃文件雖然是在各城市的基礎上進行宏微觀規劃?π┊,但有些地方的確迎來了利好□⌒。我把結論寫在下面☆。1、城市群概念升級到至高點△△〇,城市地位不再以行政等級劃分△⊿,地理位置再次成為價值核心π▽。例如龍頭上海旁邊的崑山、嘉興、太倉成為首批產業沿溢城市∟♀♂,未來會迎接更多的產業在此興建☆∟┊。它們未來的發展格局甚至要強於內地一些二線城市∴∟〇。其次是安徽併入長三角陣營♀,對於安徽來說也是歷史契機♀,安徽此次被定義為「創新活躍◇,生態良好┊?,內陸腹地遼闊」↑,間接的意思是企業生產成本較低♂♂⌒,未來長三角的諸多產業工廠可轉移至此┊⊿⊙。2、長三角各城市形成產業閉關☆∴△,以「小組形式」進行協作☆π。所謂小組就是細分下來的都市圈⊿◇。例如蘇錫常都市圈、南京都市圈、寧波都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈♂。這裏除了蘇錫常都市圈⌒⊿▽,無錫能和蘇州一較高下外♀⊙〇,其他都市圈的「核心」異常突出∴。

                                                                      我們經常聽到一句話⊙π,「天上九頭鳥∵∟◇,地上湖北佬」〇﹡⊙,湖北人就是非常聰明努力的◇,這是地方文化對教育重視的結果;再有福建人〇□♂,家家都愛做生意∟,鼓勵孩子成人以後走南闖北△∴,所以在中國⊙□⊙,閩商始終佔有一席之地∴□。 當然你也見過∟∟,有的地方官僚主義盛行⊿,凡事靠關係┊◇,大人懶散無為♀,還喜歡把孩子藏在羽翼之下↑∵♂,生怕出去遭罪∟。這種地方數不勝數﹡⌒,自然經濟落後〇,即使是投資個金山銀山△⊙♂,幾年之後也會顆粒無收♂。 反過來我們看長三角⌒↑。 我在翻閱長三角大多數城市的通史后﹡┊,發現自始自終離不開兩個字——「治水」π。史中記載♀﹡,長三角在兩千年前的經濟水平遠不及北方城市◇π,最大的問題就是太湖的水無法治理□。

                                                                      推荐阅读:芬兰将迎34岁总理